【今日头条】楼市去库存须打持久战

　　【中国经营报综合报道】当前，商品房待售存量面积处于历史高位，去库存已成当务之急。但也要看到，库存积压非一日所致，去库存也不能毕其功于一役。要更多引入市场手段，激发房地产市场的内生动力，有效、有序地推进去库存进程。

　　业内人士普遍认为，库存高企是当前房地产市场面临的重要课题，在一二线城市广泛存在，三四线城市尤其突出。如何正确认识当前库存过高的现状?如何有效、有序化解当前住房存量?

　　多项楼市一揽子政策有望推出

　　本月上旬将过，离中央经济工作会议召开的时间也越来越近，有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。

　　据第一财经日报报道，日前从多个信源处获悉，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。

　　有接近高层的研究人士透露，既然定位是“去库存”，政府调控的目的就不在于继续助推房地产。此外，预计地方政府也将在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。他还称：“让房地产市场重新活络起来，买卖流动起来才是最重要的，至于要解决多少套库存，完全没有这个说法。”

　　多地“松绑”楼市政策

　　数据最有说服力。据中国证券报报道，2013年9月，当时的全国商品房待售面积还只是44636万平方米。两年过后，这一数据已迅速增至68632万平方米，增幅达到了53%以上。房地产市场库存高企，特别是在三四线城市表现突出，引发房地产行业开发投资增速回落，给经济运行带来了一定影响。

　　今年以来，多地纷纷出台政策，取消对房地产的各种限制条件，给楼市“松绑”。近日，四川省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消;甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。

　　此外，11月19日，山西省专门发布通知，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

　　有市场人士指出，解除此前政策上的种种限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中，从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。

　　不仅如此，去库存问题也已引起了中央层面的重视。11月份召开的中央财经领导小组会议专门提出化解房地产库存，不久前召开的国务院常务会议也强调，要加快户籍制度改革以带动住房家电等消费。

　　保障房和商品房将深度衔接

　　不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。

　　援引第一财经日报报道，去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示，尽管调控政策不会出现大转向，但明年政策出现宽松是大概率事件。

　　值得注意的是，同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。在今年的政府工作报告中，李克强总理曾明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。

　　有接近高层的研究人士表示，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而2015年740万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

　　目前，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。

　　按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。

　　上述研究人士表示，用市场化的方式来解决供需问题，是最为有效且无后遗症的方式，“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

　　配套政策同时推进

　　在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。

　　此前，中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。

　　此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。

　　民生证券研究所执行院长管清友认为，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。

　　引市场之力消解存量

　　去库存或许并不能立竿见影，而是一个较为长期的过程，需要打持久战。

　　据经济日报报道，货币金融政策的走向与房地产市场关系密切。从去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以来房地产市场总体上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用，从2014年末至今的6次降息，也大大降低了购房者的房贷负担。因此，围绕稳定住房消费和去库存，进一步出台财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度将成为可能。

　　“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”对于房地产市场而言也是重要的政策信号。民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三四线城市去化起到积极作用。

　　而随着二孩政策的正式放开，市场对住房的需求预期将进一步增强，改善性需求也会随之增多。不少业内人士预计，这一政策或许也是缓解楼市库存压力的利好消息之一。